Mới đây, giới môi giới địa ốc xôn xao về một vụ việc khá hy hữu. Một người bán nhà có hợp đồng công chứng hẳn hoi nhưng bị tòa án buộc giao nhà dù chưa được trả hết tiền. Cụ thể, ông A ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà cho ông B với trị giá 10 tỷ đồng. Vì căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng nên 2 bên thỏa thuận, ông B thanh toán trước cho ông A 3 tỷ đồng để giải chấp. Sau đó, 2 bên lập và công chứng hợp đồng sang nhượng nhà đất. Trong hợp đồng chuyển nhượng 2 bên có thỏa thuận, ông B có nghĩa vụ phải thanh toán đầy đủ số tiền là 10 tỷ đồng trong thời hạn 45 ngày cho ông A. Thời hạn 45 ngày này là ông A tự ước lượng căn cứ quy định pháp luật về thời hạn giải quyết thủ tục giải chấp, và thủ tục sang tên nhà đất tại cơ quan có thẩm quyền. Ông A sẽ giao giấy tờ nhà cho ông B làm thủ tục sang tên ngay khi hợp đồng được công chứng, khi nào ông B hoàn thành nghĩa vụ thanh toán thì ông A mới làm thủ tục bàn giao nhà.
Không hiểu vì lý do nào đó, ông B hoàn thành thủ tục giải chấp và sang tên chỉ trong vòng 1 ngày. Lúc này, căn nhà và thửa đất đứng tên ông B. Ông B liền bán căn nhà lại cho bà C với giá 5 tỷ đồng. Lúc này ông A vẫn chưa biết chuyện. Đến khi bà C bán căn nhà lại cho một người khác thì ông A mới phát hiện ra và phải đưa vụ việc ra tòa để giải quyết.
Tuy nhiên, khi vụ việc được đưa ra xét xử thì mới thấy giao dịch quanh căn nhà này có rất nhiều vấn đề. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 ông A và B đã được công chứng, có nghĩa là hợp đồng đã được đảm bảo về tính pháp lý. Về lý thuyết thì hợp đồng chuyển nhượng đã ký rất chặt chẽ. Tuy nhiên, thực tế thực hiện hợp đồng của ông A là rất dễ bị thiệt thòi. Bởi ông B chỉ mới thanh toán một phần giá trị căn nhà, thế mà ông A mà đã bàn giao sổ để ông B thực hiện sang tên. Khi ông B được cấp sổ mới, rõ ràng về mặt pháp lý là ông này được quyền định đoạt đối với căn nhà trên. Vậy sự hớ hênh này có thể phòng ngừa được hay không? Về mặt pháp lý là có. Tại Khoản 3 Điều 5 của Thông tư 11/2012/TT-BTP có quy định về trách nhiệm của Công chứng viên khi công chứng hợp đồng giao dịch. Theo đó, Công chứng viên phải có trách nhiệm giải thích, lường trước rủi ro pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng. Tuy nhiên tại vụ việc này, Công chứng viên đã không thực hiện nghĩa vụ của mình là giải thích cho ông A hiểu về rủi ro khi ông giao sổ nhà cho ông B trong khi chưa nhận được phần thanh toán. Thông thường, phần để lại thanh toán sau khi có giấy tờ chỉ khoảng 5 - 10% giá trị tài sản. Rất tiếc trong vụ việc này, Công chứng viên đã không giải thích và vẫn ký công chứng.
Được biết, Tòa án nhân dân nơi có căn nhà tọa lạc căn cứ trên giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền cấp cho ông B đã tuyên án buộc ông A phải bàn giao nhà cho ông B. Tòa lập luận, tất cả quá trình giao dịch đều hợp pháp, Công chứng viên không sai. Ông A hiện đang kháng cáo bản án lên cấp cao hơn.
Tạm bỏ qua những yếu tố rất “bất thường” như vì sao mà thủ tục cấp sổ cho ông B lại quá nhanh, Công chứng viên dù biết rõ hợp đồng giữa ông A và ông B chưa thanh toán vẫn ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B và bà C với cái giá thấp hơn giá mua, có thể thấy, điều khiến ông A bị thiệt thòi chính là sự cả tin quá mức khi chưa thực hiện xong việc thanh toán đã chuyển sổ cho người mua. Chính điều này đã tiếp tay cho những người có mưu đồ xấu. Sự việc này để lại một bài học mà mọi người cần chú ý khi tham gia các giao dịch. Đó là phải buộc người mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán trước khi giao giấy tờ để sang tên; tìm hiểu rõ quy trình sang tên của cơ quan chức năng và nên chọn các Văn phòng Công chứng uy tín để được giải thích về quyền lợi, rủi ro pháp lý khi giao dịch.
TKTS
